1. Чому тема стала гарячою
Після 2014 року ринок нерухомості пережив кілька хвиль турбулентності. У 2015 середня вартість квартири в Києві впала на 20–25%. У 2020 карантин змусив багатьох шукати 500 тисяч або 1 мільйон гривень для підтримки бізнесу. У 2022 фінансова нестабільність підштовхнула людей активніше використовувати майно як забезпечення.
І тут виникає питання: якщо квартира належить двом або трьом особам, чи реально закласти її без згоди інших?
Проблема не нова. Ще у 2010–2012 роках суди розглядали десятки подібних справ. У 2023 таких процесів стало більше через зростання кількості заставних угод приблизно на 35%.
2. Спільна власність: часткова та сумісна
Є два типи володіння:
- спільна часткова
- спільна сумісна
У першому випадку кожен має визначену частку: 1/2, 1/3 або 1/4. У другому — частки не виділені, як це часто буває у шлюбі.
Якщо об’єкт коштує 4 млн грн і вам належить 50%, ви фактично володієте частиною на 2 млн.
Але це не означає, що ви можете вільно розпоряджатися всім приміщенням без погодження інших.
3. Як працює кредит під заставу у цифрах
Типова ситуація 2025 року:
Квартира оцінена у 3 млн грн
Сума позики — 1,5 млн
LTV — 50%
Ставка — 18%
Строк — 12 місяців
Якщо нерухомість належить двом людям по 50%, формально кожен відповідає за свою частку.
Але заставити лише частину об’єкта складніше, ніж здається.
4. Чи реально обійти згоду співвласників?
Коротка відповідь — у більшості випадків ні.
Коли мова йде про сумісну власність, наприклад майно подружжя, без письмової згоди другого з подружжя нотаріус просто не оформить договір.
У 2021 році один підприємець спробував закласти квартиру без дозволу дружини. Через 8 місяців суд визнав угоду недійсною.
Якщо ж це часткова власність, теоретично можна передати в заставу лише свою частку. Проте кредитор погоджується на таку модель рідко, адже реалізувати 1/2 або 1/3 об’єкта складно.
За статистикою 2024 року, лише близько 10–15% угод із частковими об’єктами проходять без участі інших власників.
5. Юридичні нюанси за останні 15 років
У 2010–2013 роках нотаріальна практика була менш жорсткою.
Після 2016 контроль посилився.
У 2022–2024 реєстри стали більш прозорими, а перевірка статусу власності займає 1–2 дні.
Будь-яка спроба приховати факт наявності співвласника легко виявляється через державні бази.
6. Реальні кейси
Кейс 2019 року. Двоє братів володіють складом вартістю 6 млн грн. Один без згоди другого укладає заставний договір на 2,5 млн. Через 5 місяців співвласник оскаржує угоду. Суд стає на його бік.
Кейс 2023 року. Подружжя має квартиру за 2,8 млн грн. Чоловік отримує 1 млн грн під заставу, але дружина підписує нотаріальну згоду. Угода працює без проблем.
Різниця — лише у формальності, яка займає 1 день.
7. Винятки
Іноді можлива передача в заставу частки після її виділення у натурі.
Наприклад, якщо приватний будинок поділений на 2 окремі частини з різними входами та техпаспортами.
Проте у квартирі площею 60 м² виділити фізично 1/3 практично неможливо.
У 2025 році приблизно 80% банків і приватних кредиторів відмовляються працювати з “чистими частками” без повного погодження.
8. Ризики для кредитора і позичальника
Кредитор ризикує втратити можливість звернення стягнення.
Позичальник ризикує судовим спором на 6–12 місяців.
У 2022 році середній строк судового розгляду подібних справ складав близько 9 місяців.
Втрати можуть перевищити 300–500 тисяч грн лише через юридичну помилку.
9. Альтернативні рішення
Є кілька способів діяти законно:
- отримати письмову згоду
- виділити частку офіційно
- оформити довіреність
- домовитися про спільну позику
- укласти внутрішню угоду між співвласниками
У 2024 році 65% складних випадків вирішувалися через попередню домовленість сторін.
10. Червоні прапорці
Ось ознаки небезпеки:
- пропозиція “обійти нотаріуса”
- обіцянка оформити без згоди за 1 день
- відсутність перевірки реєстру
- приховування інформації про інших власників
- тиск підписати документи негайно
Якщо бачите 2–3 такі сигнали, варто зупинитися.
11. Як підготуватися, якщо співвласників 2 або 3
Підготуйте:
- документи на право власності
- паспортні дані всіх учасників
- письмову згоду
- фінансовий план
- розрахунок платежів
Приклад. Квартира 3 млн грн. Планується позика 1,2 млн під 17% строком 10 місяців. Щомісячні виплати — близько 170 тисяч грн.
Якщо обидва співвласники розуміють фінансову модель, ризик конфлікту мінімальний.
12. Що відбувається, якщо співвласник дізнався про заставу після підписання
Іноді люди думають: “Ну підпишу тихо, а там розберемось”. На практиці така стратегія часто завершується конфліктом.
Приклад 2018 року. Чоловік заклав 1/2 будинку вартістю 5 млн грн та отримав 1,8 млн під 20% строком на 12 місяців. Дружина дізналася через 3 місяці, подала позов. Суд тривав 11 місяців. Витрати на юристів склали понад 120 тисяч грн. Угоду частково скасували.
У 2023 середній строк оскарження договорів із порушенням прав співвласників становив 7–10 місяців. Протягом цього часу кредитор не міг реалізувати забезпечення, а позичальник продовжував сплачувати відсотки.
Якщо угода визнається недійсною, можуть виникнути додаткові зобов’язання: повернення коштів протягом 30 днів або компенсація збитків.
Юридична економія у 1 день іноді перетворюється на 1 рік судової тяганини.
13. Як банки та приватні кредитори оцінюють ризик співвласності
Фінансові установи дивляться на кількість власників так само уважно, як на LTV чи ставку 18–22%.
У 2024 році приблизно 75% банків відмовляли в кредитуванні, якщо хоча б один співвласник не надав письмову згоду.
Приватні інвестори діють гнучкіше, але ризик для них також високий. Якщо об’єкт оцінений у 4 млн грн і має трьох власників по 1/3, реалізувати одну частку на відкритому ринку складно. Ліквідність падає мінімум на 20–30%.
Через це більшість кредиторів погоджуються працювати тільки за умови участі всіх сторін. Навіть якщо хтось володіє лише 10%, його підпис усе одно потрібен.
З точки зору ризик-менеджменту це логічно: один підпис зменшує ймовірність спору на 80–90%.
14 Психологія співвласників: конфлікти, які коштують дорого
Нерухомість часто пов’язана з родиною: спадщина, шлюб, спільні інвестиції. Саме тому питання застави викликає емоції.
У 2020 році в одному кейсі сестра та брат володіли квартирою за 2,4 млн грн. Брат хотів отримати 900 тисяч для бізнесу. Сестра відмовила. Через конфлікт угоду зірвали, але через 6 місяців сторони домовилися про спільну позику під 17% строком 10 місяців. Проект приніс 28% прибутку.
Різниця між першим і другим сценарієм — лише в комунікації.
У 2025 році фінансові консультанти радять обговорювати заставу заздалегідь, ще до переговорів із кредитором. Внутрішня домовленість економить 2–3 тижні часу.
15. Практичний алгоритм дій, якщо власників декілька
Щоб мінімізувати ризики, дійте поетапно:
- Перевірте структуру права власності через реєстр — це займає 1 день.
- Узгодьте суму та строк між співвласниками — наприклад, 1,2 млн грн на 12 місяців.
- Розрахуйте фінансове навантаження — при ставці 18% щомісячний платіж може становити близько 150–180 тисяч.
- Підготуйте письмову згоду всіх сторін.
- Переконайтеся, що обтяження буде зареєстроване правильно.
На ринку існують інформаційні ресурси, серед яких можна зустріти й kredyt-pid-zastavu.com.ua, де описуються типові умови заставних договорів і стандартні вимоги до співвласників. Подібні орієнтири допомагають зрозуміти ринкову практику.
У 2023 році 68% угод із кількома власниками завершувалися успішно саме завдяки попередній координації.
Підсумкове розширення
Кредит під заставу нерухомості без згоди співвласників у більшості випадків або неможливий, або надто ризикований.
Досвід 2014, 2018, 2020, 2022 та 2024 років показує: судові спори тривають довше, ніж отримання самої позики.
Фінансова логіка проста. Якщо об’єкт коштує 3–5 млн грн, ризикувати ним через відсутність одного підпису нерозумно.
2–3 дні переговорів можуть зберегти 2–3 роки нервів.
Прозорість, письмова згода та чітка структура договору — це основа безпечної угоди у 2025 році.
